ПДФО з оренди нерухомості — приклади розрахунку для 2026 і 2027 років

Фізособа, яка здає квартиру, офіс чи гараж, платить два податки: ПДФО та військовий збір. Для доходів 2026 року разом це 23% від орендної плати. З 1 січня 2027 року навантаження має зменшитися до 10%. Нижче розрахунки на конкретних сумах: хто перераховує податок, у які строки і за якої суми оренди вигідніше оформити ФОП.

Ставки і хто їх перераховує

Орендодавець-фізособа сплачує ПДФО за ставкою 18% і військовий збір 5%. ЄСВ з орендної плати не нараховується. Хто саме рахує і сплачує податок, залежить від орендаря. Якщо квартиру орендує фізособа без статусу самозайнятої, самостійно нараховує й сплачує податки власник. Якщо орендар — юридична особа або самозайнята особа, він виступає податковим агентом: утримує і перераховує ПДФО та військовий збір сам.

Приклад 1. Орендар — ТОВ

Приміщення здається за 30 000 грн на місяць. Щомісяця ТОВ утримує 5 400 грн ПДФО (18%) та 1 500 грн військового збору (5%) і виплачує орендодавцю 23 100 грн. За рік утримано 82 800 грн, орендодавець отримав 277 200 грн. Окремої декларації з цього доходу подавати не потрібно, якщо немає інших підстав для декларування. Головне — переконатися, що в договорі й платіжних документах орендар прямо вказаний податковим агентом, а утримання відображається у його звітності.

Приклад 2. Орендар — фізична особа, доходи 2026 року

Квартира здається за 15 000 грн на місяць. За квартал дохід становить 45 000 грн: ПДФО 8 100 грн, військовий збір 2 250 грн, разом 10 350 грн. За рік це 41 400 грн, на руках залишається 138 600 грн.

Коли об’єктів кілька, а орендарі платять у різні дати, ручний облік призводить до пропущених строків і неточних сум. Щомісячні акти, розрахунок ПДФО та військового збору по кварталах і нагадування про платежі можна передати системі: автоматизація бізнесу знімає цю рутину з власника і зменшує ризик помилки в декларації.

ДПС роз’яснює, що податок нараховується й сплачується протягом 40 календарних днів після кінця кожного кварталу. Найближчий платіж, за III квартал 2026 року, потрібно внести до 9 листопада 2026 року, за IV квартал — до 9 лютого 2027 року. Підсумок за рік підбивається в декларації. Податкове зобов’язання, зазначене в декларації, сплачується до 1 серпня наступного року. Декларацію за 2026 рік потрібно подати до 1 травня 2027 року.

Що змінюється з 2027 року

Верховна Рада 9 червня 2026 року ухвалила закон, за яким ставка ПДФО для фізосіб-орендодавців знижується з 18% до 5% з 1 січня 2027 року, і це стосується як житлової, так і комерційної нерухомості. Військовий збір залишається на рівні 5%, тож реальне навантаження становить 10%.

Приклад 3. Оренда 20 000 грн на місяць, 240 000 грн на рік. За новими правилами: ПДФО 12 000 грн + військовий збір 12 000 грн = 24 000 грн. За правилами 2026 року було б 55 200 грн, тобто економія становить 31 200 грн.

Змінюється й порядок оплати. Щоквартальні платежі скасовуються: орендодавець подає річну декларацію і сплачує всю суму один раз за підсумками року. У декларації відображається лише орендний дохід.

Є застереження, яке легко пропустити. Для нового режиму власник втрачає пільгу зі сплати податку на нерухомість (60 кв. м для квартири, 120 кв. м для будинку), і податок нараховується на всю площу об’єктів, що здаються в оренду. Для квартири площею 75 кв. м це означає, що база податку на нерухомість зросте з 15 до 75 кв. м.

Фізособа чи ФОП: порівняння на цифрах

ФОП третьої групи сплачує 5% єдиного податку і 1% військового збору, але зобов’язаний платити ЄСВ. Мінімальний ЄСВ у 2026 році — 1 902,34 грн на місяць, тобто 22 828,08 грн на рік незалежно від доходу.

Для доходів 2026 року, коли фізособа платить 23%, при оренді 15 000 грн на місяць (180 000 грн на рік):

• фізособа сплатить 41 400 грн;
• ФОП третьої групи сплатить 10 800 грн податків і 22 828 грн ЄСВ, разом 33 628 грн.
• ФОП виграє, якщо оренда перевищує приблизно 11 200 грн на місяць.
• Для 2027 року розрахунок змінюється. При оренді 20 000 грн на місяць (240 000 грн на рік):
• фізособа сплатить 24 000 грн;
• ФОП сплатить 14 400 грн єдиного податку з військовим збором і 22 828 грн ЄСВ, разом 37 228 грн.

Точка беззбитковості зміщується приблизно до 47 500 грн орендного доходу на місяць. Нижче цієї суми статус ФОП збільшує витрати.

Окремо про обмеження. На єдиному податку не можна здавати понад 400 кв. м житлової, понад 900 кв. м нежитлової нерухомості та понад 0,2 га землі. ФОП другої групи може здавати майно лише населенню та іншим платникам єдиного податку.

Типові помилки орендодавців

• Сплачують тільки ПДФО й забувають про військовий збір, який є окремим платежем з окремим кодом бюджетної класифікації.
• Вважають, що гроші на картку не потрібно декларувати, якщо договір усний: податковий обов’язок виникає від факту отримання доходу, а не від наявності договору.
• Застосовують ставку 5% до доходів 2026 року: вона діє лише з 1 січня 2027 року.
• Мають зареєстрований КВЕД 68.20 як ФОП і здають майно як фізособа. Наявність орендного КВЕД у реєстрі може підштовхнути податкову вважати оренду підприємницькою діяльністю.
• Не враховують, що після переходу на нові правила податок на нерухомість рахується з усієї площі.

Порядок дій для орендодавця

• Визначте статус орендаря: фізособа без статусу самозайнятої, ФОП чи юрособа. Від цього залежить, хто сплачує податок.
• Укладіть письмовий договір із сумою, строком і порядком розрахунків, щомісяця або щокварталу підписуйте акти.
• Ведіть облік отриманих сум по кварталах, у тому числі за готівкові розрахунки й перекази.
• Для доходів 2026 року сплачуйте ПДФО та військовий збір протягом 40 днів після кварталу. Найближчий строк — 9 листопада 2026 року.
• Подайте декларацію до 1 травня і сплатіть залишок до 1 серпня.
• Перед 2027 роком порівняйте три варіанти: фізособа з навантаженням 10%, ФОП другої групи з фіксованим платежем, ФОП третьої групи з ЄСВ.